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循环贷、担保公司垫资 成都三套房贷出新花样

编辑:成都融信世纪金融服务公司  时间:2015/06/09  字号:
摘要:循环贷、担保公司垫资 成都三套房贷出新花样

 目前,第三套住房贷款被严格限制,除了个别股份制商业银行外,成都大部分银行都对第三套房说“NO”。但成都商报记者近日在采访中了解到,虽然通过正规途径已经无法从银行进行第三套房的贷款,但一些客户则打“擦边球”,通过担保公司采取抵押贷款或寻求担保公司垫资的方式进行三套房贷款,而这些业务也成为不少担保公司的“生财之道”。

  律师表示,由于国家对担保公司的收费标准并未明确,因此,为避免日后出现纠纷,消费者与担保公司签订合同时须明确双方的权利义务,把风险降到最小。

  抵押贷款实际不划算

  “三套房贷款现在大部分银行都不能贷,只有个别商业银行在做,但首付都要5成以上,利率要上浮20%。如果真想买房,可以通过其他贷款方式。”近日,成都商报记者以购房人身份走访了几家担保公司,当得知记者是第三次购房后,担保公司相关负责人做出了上述表态。

  记者进一步调查后得知,担保公司所谓的“其他”方法即为抵押贷款的循环贷,具体操作模式是:将住房抵押给银行,获得一定的贷款额度,在房产抵押期内向银行分次提款,循环使用。这种随借随还的方式,额度一旦审批下来,可以在5年内循环使用。

  在走访过程中,不少担保公司还建议记者把前两套房屋的其中一套拿出来做抵押贷款。“如果有两套房,可以拿其中一套房产来做抵押。抵押贷款利率上涨10%,不会像第三套房的20%那么多。”该工作人员表示,因为房龄、地点等因素,抵押贷款的比例各不同,但一般都能贷到抵押房产评估价的50%。

  表面上看,这种贷款方式似乎给投资者用于购置多套房的还贷资金提供了大大的方便,但记者随后走访了几家银行后发现,用这种方式购房实际并不划算。中信银行某支行的客户经理就明确表示:“抵押贷款是经营性贷款,和房屋贷款是两回事,抵押贷款用于企业流动资金周转,因此利率高,还款时间设置得比较短,在5年内有效,个别银行还规定,每笔贷款一年内就要还清。”

  记者从中信银行、光大银行、成都银行等几家银行了解到,目前针对个人经营性贷款,银行利率普遍是基准利率上浮20%~30%,从利率和时间上看,用抵押贷款的方式购房很不划算。并且现在抵押贷款的用途管理十分严格,个别银行甚至封死了抵押贷款用于购买第三套房的途径。“一些客户虚拟贷款用途,如用装修、经营等其他个人贷款用途来获取贷款,这种虚假的贷款用途,银行一旦发现将追回贷款金额。”中信银行某支行客户经理说。

  寻求垫资要谨慎

  成都商报记者了解到,还有部分投资者选择与担保公司“合作”的方法购买第三套房。据某担保公司工作人员透露,目前,一些客户采取一次性付款的方式购房,随后再将新房向银行进行抵押。由于是新房,因此相比前一种方法,其抵押贷款比例可以提高到70%,最高甚至达到80%。

  据了解,由于大部分投资者都不愿意采取一次性付款的方式,因此他们就先通过担保公司进行垫资买房,然后将新房抵押给银行,再用抵押的钱还担保公司垫付的金额。某担保公司的工作人员给记者算了笔账:目前担保公司垫资的手续费在5%~8%,相比银行上浮10%~20%的利率非常划算。

  记者在走访中了解到,很多担保公司对这种短时间暴利的方式显示出极大的热情,基本上各家担保公司都开设了此项业务。但银行专业人士则表示,用担保公司垫资的方式购房存在很大风险。“担保垫资的担保费高,除非购房时享受了极优+惠的价格,否则办理成本比普通按揭贷款要高;而且垫资担保费是按月收取的,一旦将新房向银行抵押时出现障碍,银行不能按期划款,投资者可能要付巨额担保费。因此,投资者在寻求担保公司垫资这种方式时先要考虑清楚。”某银行客户经理表示。

  针对担保公司垫资是否合法的问题,记者采访了四川华盖律师事务所律师徐华。徐律师表示,国家对担保公司的资质审查非常严格,对担保公司的业务范围也有相应规定。目前,担保公司的垫资行为是被认可的,但关于垫资收费方面,国家并没有硬性规定,都是由担保公司自行制定。而正是由于收费原因,导致目前关于担保公司的投诉不断。因此,消费者在和担保公司签订合同时必须明确双方的权利义务,把风险降到最低。

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